物业服务采购中的这些焦点和难点问题,你都明白了吗?

物业服务采购应该用什么评审方法?物业服务采购的评审因素如何量化?…物业服务采购是业内比较受关注的一类项目,难点也多。本专题对这些常见的难题进行整理并汇总,并给出权威的解决方案。
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物业服务采购中的这些焦点和难点问题,你都明白了吗?

物业服务采购应该用什么评审方法?物业服务采购的评审因素如何量化?…物业服务采购是业内比较受关注的一类项目,难点也多。本专题对这些常见的难题进行整理并汇总,并给出权威的解决方案。

物业采购项目一定要用最低评标价法吗?

“最低评标价法”适用于技术、服务等标准统一的货物服务项目。所谓的“技术、服务标准统一”是指货物、服务的技术指标完全一致或基本一致、没有差别,或者这种差别对采购人达成采购目标而言并不重要。那么,物业管理项目是否具有“服务标准统一”的特征呢?应该说,采购人通过市场调查,在确定采购需求时,实现设备运行的技术、服务标准统一,是可行的。

一些行业人士担心,政府采购力推最低评标价法会导致行业服务水平泥沙俱下。亚利认为:这种担心是没有必要的。需要厘清的是:不应将政府采购中的“物业服务”价值导向和纯粹市场机制的“物业服务”硬性捆绑起来、混同起来。《政府采购品目分类目录》(财库〔2013〕189号)中,“C1204 物业管理服务”,指的是办公场所或其他公用场所水电供应服务、设备运行、门窗保养维护、保洁、绿化养护等管理及服务。也就是说政府采购中的“物业管理服务”实际上是“办公物业服务”或者“机关物业服务”,这和市场上追求优质优价的“物业服务”是完全不同的概念。担心政府采购物业项目采用最低评标价法会冲击整个行业的发展,这是没有必要的。

详细:

《亚利聊政采330:物业项目一定要用最低评标价法吗?》

《亚利聊政采355:再谈为什么物业服务要用最低评标价法?》

为什么物业采购不能用框架协议采购?

实践中,一些地方把集中采购目录中的”物业管理服务”纳入协议供货的范围已经成为习惯。那么,110号令施行后,”物业管理服务”是否可以适用框架协议方式采购呢?我们看一下”物业管理服务”是否符合框架协议采购要求的采购标的“技术、服务等标准明确、统一,小额度,需要多次重复采购”的特征呢?首先,从集中采购目录的内涵和设立初衷来看,”物业管理服务”既然被列入目录以内,就具有通用、“技术、服务等标准统一”的项目特点。《政府采购法实施条例》第三条规定,技术、服务等标准统一,采购人普遍使用的项目,列为集中采购机构采购项目。这也符合《政府采购需求管理办法》(财库〔2021〕22号)第十九条对”物业管理服务”“采购需求客观、明确且规格、标准统一”的界定。从集中采购机构或者主管预算单位来说,”物业管理服务”在不同的采购人之间也会形成“多次重复采购”的需求。但是绝大多数”物业管理服务”单笔采购金额都远超采购限额标准。也就是说,对于绝大多数”物业管理服务”项目来说,并不符合框架协议采购所限定的“小额度”的要求,因此不能够适用框架协议采购,只能采用单一项目采购方式,原则上应当适用公开招标方式,且只能采用最低评标价法。

详细:

《亚利聊政采345:为什么工程、物业不能用框架协议采购?》

物业采购中的“保安服务”是否必须取得保安服务许可证?

​《保安服务管理条例》第九条规定,申请设立保安服务公司,应当向所在地设区的市级人民政府公安机关提交申请书,并取得保安服务许可证。那么,物业服务企业设立保安服务团队需要取得保安服务许可证吗?答案是否定的。《保安服务管理条例》第二条明确规定:物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展的门卫、巡逻、秩序维护等服务,属于自行招用保安员的行为。而《保安服务管理条例》第十四条规定:自行招用保安员的单位,应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案。也就是说:物业服务企业设立保安服务团队提供保安服务无需取得保安服务许可证,仅需备案即可。

详细:

《亚利聊政采328:将备案作为资格条件,合理吗?》

物业服务采购项目可以采用询价方式吗?

《政府采购需求管理办法》(财库〔2021〕22号)第十九条规定,采购需求客观、明确且规格、标准统一的采购项目,通用设备、物业管理等,一般采用招标或者询价方式采购。据此,物业管理服务可以采用询价方式。据此,有人认为物业管理服务可以采用询价方式。

作为财政部的规范性文件,22号文第十九条表述的是“一般采用招标或者询价方式采购”,其中“或者”一词是指前后两个采购方式,并非说物业管理可以用询价方式。而且财政部近期在其官网回复网友关于此条的留言咨询时说,物业管理项目优先采用公开招标采购方式。需要特别注意的是,《政府采购法》的法律位阶高于22号文,二者中的规定存在不一致时,应当以《政府采购法》的规定为准。因此,现行法律框架下,物业采购还不能采用询价方式组织实施。

详细:

《小额的服务或工程政府采购项目可以采用询价方式吗?》

物业服务采购,性别和年龄可以作为评审因素吗?

对服务人员性别、年龄的要求,物业管理服务项目在实践中比较常见,采购当事人都习以为常,但并不完全合理。在政府采购评审专家虞靖彬看来,保安岗位是需要体力的,采购文件中的消防、治安、反恐和救灾等突发任务要求,年龄较大的、女保安比较难胜任,但不能以此作为限制的理由。将保安人员年龄、性别作为实质性要求,要看是否与采购项目的具体特点和实际需要相适应,是否与履行中标或成交合同有关,还要看是否符合国家对女性禁止从事的劳动范围。

详细:

《案例|女保安占比不超10%能作实质性条款吗?》

采购文件可以要求物业服务企业资质吗?

2017年12月,住房城乡建设部办公厅印发通知,针对做好取消物业服务企业资质的后续管理工作提出细化要求。其中明确,各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。

详细:

《住建部取消物业服务企业资质认定管理事项》

物业项目经理职业资格证书能设置为评审因素吗?

经查,“全国物业项目经理职业资格证书”不在《国家职业资格目录(2021年版)》内。综合来看,“全国物业项目经理职业资格证书”不应作为评分项。

而且,多家物业供应商投标负责人认为,全国物业项目经理职业资格证书的申报并不规范,本来应该严格规范的认证程序却被一些机构异化为盈利的工具,也不能体现物业人的能力,将“全国物业项目经理职业资格证书”作为评分项,不可取。

详细:

《案例|物业项目经理职业资格证书能设置为评审因素吗?》

服务人员健康证可以作为资格条件吗?

根据《中华人民共和国食品安全法》第四十五条规定,从事接触直接入口食品工作的食品生产经营人员应当每年进行健康检查,取得健康证明后方可上岗工作,由此可见,餐饮服务人员拥有健康证是强制性要求,可以采用承诺制,供应商承诺中标后服务人员必须持证上岗。

详细:

《案例|服务人员健康证可以作为资格条件吗?》

特种作业操作证(电工)能设为实质性条款吗?

准入类职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求,采购人或采购代理机构在编制采购文件时,如果准入类职业资格证书与采购需求有关,应当将其作为资格条件或实质性要求。

据了解,在2021年11月公布的《国家职业资格目录清单》中,“特种作业人员”职业为准入类职业资格范围。另外,根据《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号),取消电工进网作业许可证核发行政许可事项,由安全监管部门考核发放“特种作业操作证(电工)”,依据《国家安全监管总局<关于做好特种作业(电工)整合工作有关事项>的通知》(安监总人事〔2018〕18号),电工作业目录调整为低压电工作业、高压电工作业、电力电缆作业、继电保护作业、电气试验作业和防爆电气作业等6个操作项目。

在此背景下,此项目招标文件中将“特种作业操作证(电工)”作为实质性条款,符合规定。

详细:

《案例|特种作业操作证(电工)能设为实质性条款吗?》

物业项目,能要求投标人投标前有清扫设备吗?

虽然清扫机器是履行物业项目必需的设备,但不是一定要购买,租赁也可以,上述案例中,要求投标人上传公告之日前购买并提供发票扫描件,这明显属于以其他不合理条件限制或者排斥潜在供应商,违背了政府采购活动公平、公正的原则。

详细:

《案例|物业项目,能要求投标人投标前有清扫设备吗?》

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